Unternehmensvermieter sind nicht die wahren Schuldigen

Dort, wo lokale Vorschriften den Bau neuer Wohnungen verhindern, kommen sie mit Mieterhöhungen durch.

Wohnungen in Los Angeles

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Über den Autor:Jenny Schütz ist Fellow im Metropolitan Policy Program der Brookings Institution.



Im Herbst 2019 hat die Private-Equity-Gesellschaft Blackstone-Gruppe ging auf Einkaufstour, Einkauf drei Mehrfamilienhäuser im Großraum Los Angeles. Für 177 Millionen US-Dollar wurde Blackstone der Vermieter für fast 500 Haushalte . In den letzten Jahren hat sich das Unternehmen stetig erwerben ein Portfolio mit insgesamt mehr als 40.000 Wohnungen in einigen der engsten und teuersten Wohnungsmärkte des Landes, darunter Kalifornien und die Metropolregionen Boston und Washington, D.C.

Die meisten Gebäude von Blackstone fallen in eine eigene Kategorie: Sie wurden Ende der 1980er und Anfang der 90er Jahre gebaut, und die Wohnungen in ihnen könnten ein paar Kniffe vertragen, befinden sich jedoch in Märkten mit starkem Bevölkerungs- und Einkommenswachstum und wo lokales Land -Verwendungsvorschriften haben den Wohnungsneubau eingeschränkt. Oder als die Firma Webseite Sie investieren in hochwertige Vermögenswerte mit übergroßem Wachstumspotenzial.

Genau diese Art von MBA-Gespräch macht Mieterfürsprecher wütend. Für einige ist der Zufluss globaler Investitionsgelder in die teuersten amerikanischen Wohnungsmärkte – in Form von Luxuswohnungstürmen sowie Käufen wie dem von Blackstone – sowohl zu einem Symbol als auch zu einem Treiber der Einkommensungleichheit geworden. Immer häufiger machen linksgerichtete Politiker die Schuld Firmenvermieter und korrupte Immobilienentwickler für steigende Mieten und Wohnungsinstabilität.

Globales Kapital ist sicherlich eine fundamental amoralische Kraft, und das Streben der Anleger nach schnellen Renditen durch den Kauf von Mehrfamilienhäusern hat Mieterhöhungen gefördert, die die Einkommensgewinne der meisten Familien bei weitem übersteigen. Am schlimmsten waren die Verzerrungen jedoch dort, wo die Politik der Kommunalverwaltung – wie z. Tatsächlich ist das Verhalten gewinnorientierter Unternehmen aufgrund der finanziellen Anreize, die lokale Regierungen geschaffen haben, vollständig vorhersehbar. Wenn das knappe Angebot die Immobilienpreise in die Höhe schnellen lässt, sind kapitale Anleger wie Blackstone weitaus besser positioniert, um davon zu profitieren als kleine Vermieter.

Der amerikanische Wohnungsmarkt hat sich seit der Großen Rezession verändert. Die Vereinigten Staaten haben seit langem explizite politische Präferenzen für Wohneigentum , verschanzt durch die föderale Steuer-Code , Transport Ausgaben und lokale Zoneneinteilung Rechtsvorschriften. In den letzten 15 Jahren hat das Land jedoch einen bemerkenswerten Anstieg der Zahl und des Anteils der Haushalte verzeichnet, die ihre Häuser vermieten. Fast 36 Prozent der Haushalte haben 2019 ihre Häuser gemietet, gegenüber 31 Prozent auf dem Höhepunkt des Subprime-Hypothekenbooms im Jahr 2006. Die Vermietung erfolgt traditionell häufiger unter jungen Haushalten ohne Kinder sowie unter einkommensschwachen und nichtweißen Familien. Die am schnellsten wachsende Mietergruppe sind jedoch seit 2010 Haushalte mit Einkommen mehr als $75.000 – eine Gruppe, die in ihrer Lebenssituation vielfältige Wahlmöglichkeiten hat.

Auch die Wohnungstypen, aus denen sich der US-Mietmarkt zusammensetzt, haben sich in den letzten zehn Jahren verändert: beide Einfamilienhäuser und groß Mehrfamilienhäuser (mit 20 oder mehr Einheiten) machen einen größeren Marktanteil aus als früher. Die sich ändernde Zusammensetzung von Mietwohnungen hat wichtige Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit, da Wohnungen in kleinen Mehrfamilienhäusern tendenziell günstiger vermietet werden als Einfamilienhäuser oder Wohnungen in großen Gebäuden.

Beide dieser beiden schnell wachsenden Segmente befinden sich im Wandel Eigentum . Kleine Mietobjekte sind seit langem attraktive Investments für Hausbesitzer, die ein paar Mieteinheiten als zusätzliche Einnahmequelle besitzen, oder kleine, privat geführte Familienunternehmen. Große Mehrfamilienhäuser waren in der Regel im Besitz von spezialisierten Firmen, sogenannten Real-Estate Investment Trusts ( REITs ), die eine Vielzahl von Immobilien entwickeln, besitzen und verwalten, oder von Versicherung Unternehmen und Pensionskassen, die an Mehrfamilienhäusern beteiligt sind, weil sie stabile Vermögenswerte mit langem Anlagehorizont benötigen, um ihre Auszahlungspläne zu erfüllen.

Familien interessieren sich bei der Wohnungssuche weniger für die Unternehmensstruktur und -größe des Vermieters als vielmehr für die Höhe der monatlichen Miete, die Qualität der Wohnung und die Lage. Subtile Abstufungen der Vermieterqualität – etwa wie schnell Vermieter auf Wartungsprobleme reagieren oder wie aggressiv sie die Mieten am Ende der Mietzeit erhöhen – sind bei der Wohnungssuche meist zweitrangig.

Es gibt auch keine gute Forschung von Akademikern oder politischen Entscheidungsträgern darüber, ob einige Immobilienbesitzer systematisch bessere Vermieter sind als andere. Selbst grundlegende Daten zu den Eigentümern von Wohnungen in Großstädten sind schwer zu finden, ganz zu schweigen von Mieterbeschwerden gegen Vermieter.

Dennoch gibt es zwei Gründe für die Annahme, dass Private-Equity-Firmen und verbundene Finanzunternehmen härtere Vermieter sind als andere Arten von Eigentümern. Ein Grund dafür ist, dass diese Unternehmen grundlegend andere Geschäftsmodelle haben als traditionelle Vermieter. Andere institutionelle Anleger, darunter REITs und Versicherungsgesellschaften, werden oft beschrieben als geduldiges Kapital . Auf der Suche nach stabilem Einkommen und allmählicher Wertsteigerung statt kurzfristiger Gewinne betrachten sie Immobilien als Langzeit Investition . Mieterwechsel ist für Vermieter teuer; Die Bereitstellung von qualitativ hochwertigem Wohnraum zu wettbewerbsfähigen Mieten hält die Leerstandsraten niedrig und ermutigt begehrte Mieter, ihre Mietverträge zu verlängern.

Manche Beweis legt nahe, dass Private-Equity-Firmen im Gegensatz dazu bereit sind, sich auf räuberische Praktiken einzulassen, um kurzfristige kehrt zurück . Die Zielimmobilien von Blackstone in Südkalifornien legen eine ähnliche Anlagestrategie nahe wie umdrehen Einfamilienhäuser: Alte Immobilien kaufen, in kosmetische Aufwertungen wie neue Geräte und Fassadenverbesserungen investieren, dann die Mieten erhöhen.

Darüber hinaus weisen einige anekdotische Belege darauf hin, dass Private-Equity-Unternehmen auf dem Einfamilienhausmarkt weniger gewissenhafte Vermieter sind. Forscher und Journalisten haben Bedenken hinsichtlich schlechter Wohnqualität, Schwierigkeiten von Mietern, die versuchen, mit Vermietern zu kommunizieren, wenn Probleme auftreten, dokumentiert und höher Raten von Zwangsräumungen.

Vermieter jeglicher Art können Mieter jedoch leichter misshandeln, wenn sich diese Mieter nicht leisten können, woanders zu leben. Landnutzung Vorschriften von den Kommunalverwaltungen angenommene haben dazu beigetragen, steigt bei den Wohnkosten. In Kalifornien , g Stadt Boston , und das Gebiet Washington – nicht zufällig die Art von Märkten, die Blackstone anvisiert hat – Die Bebauung macht es besonders schwer, Mehrfamilienhäuser zu entwickeln. Der Komplex Verfahren die für den Wohnungsbau geschaffen wurden, sind mitverantwortlich für die Verlagerung hin zu großen Gebäuden, die sich eher im Besitz großer institutioneller Investoren befinden. Regulierungen, die den Neubau einschränken, dienen als Eintrittsbarriere auf den lokalen Wohnungsmärkten und schaffen mehr Marktmacht für bestehende Vermieter.

Auch lokale Vorschriften spielen bei der Buy-and-Rehab-Strategie von Private-Equity-Unternehmen eine Rolle. An Orten, an denen der Wohnungsneubau durch Vorschriften eingeschränkt wird, ist der Erwerb von Bestandsgebäuden geringer riskant als zu versuchen, neue Mietwohnungen zu bauen. In streng regulierten Märkten gibt es stärkere finanzielle Anreize, Altwohnungen zu erhalten und aufzuwerten, da sie weniger Konkurrenz durch neue, hochwertige Gebäude haben. Dieser Prozess der Aufwärtsbewegung filtern bei Bestandswohnungen ist besonders schädlich für die Erschwinglichkeit von Wohnraum, da sie zu höheren Mieten führt, ohne das Wohnungsangebot zu erweitern.

Die Verbesserung der Erschwinglichkeit und der Wohnstabilität für Mieter – insbesondere für Haushalte mit niedrigem Einkommen – erfordert mehrere politische Ansätze. Am städtischsten Ökonomen und der im Entstehen begriffene YIMBY (Ja in meinem Hinterhof) Bewegung argumentieren für den Abbau regulatorischer Barrieren für neue Entwicklungen. Eine schnellere, einfachere und kostengünstigere Errichtung neuer Wohnungen würde die Macht der Vermieter, die Mieten zu erhöhen, verringern und den Mieterhaushalten mehr Wahlmöglichkeiten bieten, wo sie wohnen möchten. Einige Befürworter wenden sich dagegen, dass Mieter dazu ermutigt werden, in nachhaltiges Wohneigentum ist der beste Ansatz, der implizit argumentiert, dass die Mietverhältnisse von Natur aus weniger stabil oder weniger wünschenswert sind. Im vergangenen Jahr haben drei Staaten – Kalifornien , New York , und Oregon — haben Mietvorschriften erlassen oder verschärft, die die Möglichkeit der Vermieter, die Mieten erheblich zu erhöhen, einschränken.

In gewisser Weise sind all diese Richtlinien stumpfe Instrumente, um das Problem der schlechten Vermieter anzugehen, da sie auf den Mietmarkt allgemein anwendbar sind. Da US-Städte keine systematischen Daten über Vermieter sammeln, fehlen ihnen die Informationen – geschweige denn die regulatorischen Kräfte –, um schlechte Vermieter zu identifizieren und zu bestrafen. Eine Gefahr von Mietregulierungen und wenig zielgerichteten Mieterschutzgesetzen kann darin bestehen, dass sie gewissenhafte Immobilienbesitzer davon abhalten, Vermieter zu sein, und den Markt von rücksichtsloseren Eigentümern dominiert lassen. Ob Vermieter das Paar im Obergeschoss oder eine weit entfernte Private-Equity-Firma, der beste Mieterschutz ist, wenn der Mieter woanders hin muss.